分层管理法令

勿等问题发生才跳脚正视分层产业法

人口增长、城市地段寸土尺金，让越来越多产业发展商选择建造分层产业，尤其是公寓。
随之而来的，就是分层产业在管理方面的各种问题。
为了尽力规范分层管理问题的解决方法，2013年分层管理法令在2015年6月正式生效，显示政府对这类问题的重视。
城市人很多都居住在公寓，相信对业主拖欠管理费、管理层未尽责任、漏水由谁负责等等问题已经不新鲜。这些琐碎问题总令人头痛不已。
亿达法务办事处创办人陈佐彬律师接受《南洋商报》访问时就点出：“你常听见的仲裁庭有什么？消费者仲裁庭、婚姻仲裁庭……当一个针对某种领域或问题的仲裁庭成立时，就代表相关问题越来越多、越来越需要重视。
在2013年分层管理法令中，房屋与地方政府部就成立了分层管理仲裁庭，可见分层管理问题的普遍和严重程度。
可惜的是，我国人民对于这上路快两年的法令多数漠不关心，只有到问题发生以后，才发现早已触犯法令。
陈佐彬感叹，没有问题时就不会有人投诉，但问题出现时，就会发现当中已有违规，也可能因此保障不了自己的权益。
在2013年分层管理法令中，有不少新规被大众忽略、或几乎不曾正视。
但是，深入想想，家是用来休息放松的地方，而不是引起争执的源头，积极参与共创美好社区才是最佳做法。

分层地契概括围篱守卫社区

什么是2013年分层管理法令？
分层地契不局限于“向上发展”的公寓或商业建筑物，也可能包括围篱和守卫社区。
在2007年时，政府成立共管机构（Joint Management Body，简称JMB）和建筑专员（Commissioner of Building），并拟定全新法令，也就是2007年建筑及共管产业（维持及管理）法令，正式开启分层管理法令的大门。
为了要弥合原先法令的漏洞，政府尔后通过2013年分层管理法令，制定业主的法定责任和职务，并设立分层管理仲裁庭，可裁审高达25万令吉的诉求权限。
在新条例中，列明共管产业分享、维持和提升共管产业、管理费和储备金等事项。
陈佐彬形容，分层产业就好比一家上市公司，业主为股东，管理层委员会就是董事部。董事部必须得到股东的委托和同意才可执行任务，所以作为股东的业主，必须了解自我责任、权限。

了解共管产业定义

业主也必须了解共管产业定义。比如说，业主买下的单位和所拥有的停车位，属于私人拥有，而公园、游泳池就属于共管产业。
在新法令中，也支分出“限定共管产业”（Limited Common Property），适用于多用途的综合发展项目，例如住宅产业上的空中花园，只能供住宅业主使用，商业业主若要使用，就必须支付相关管理费。
也就是说，大家都能一起共用的产业，由管理机构管理（Management Corporation，简称MC）管理；而限定共管产业，则由管理机构支会（Subsidiary Management Corporation，简称SMC）管理。

谁是管理层？

分层共管社区的共管财产、管理和维护，由管理层负责。而管理层又是如何形成呢？这取决于分层地契颁发的时段。

委员会要员最多任2年

如同上文所说，委员会就如同一家上市公司的董事部，是通过常年大会竞选选出。
委员会负责执行管理层所委托的职务，但别忘了，业主才是真正的老板。
陈佐彬表示，常常可见的问题就是，共管产业业主中，许多人因为怕麻烦，而不想担任委员会成员，造成同一批人不断连任。
但在新法令中，委员会主席、秘书和财政不得连任超过2年；普通委员会成员不得连任超过3届。
若出现委员会与业主的争执，才发现委员已连任好几届，这样算是违法，委员会成员站不住脚。

与管理层敌对不智

陈佐彬认为，很多业主不愿出席常年大会，总是以敌对态度对待管理层，其实是不理智的想法。
“业主是老板，管理层是你的雇员，你为什么要和你的雇员敌对呢？有些人还不愿意缴付管理费，管理层少了管理费，自然无法很好维护共管设备，这是循环的问题。”

管理费不再以平方米计算

陈佐彬点出，在2013年分层管理法令中，与过去比较其中一个大差别，就是管理费的计算。
“以前，我们习惯用所居住的平方米来计算管理费，但现在这个计算方法不再成立。”
管理费也称为公寓服务费或维修费，新法令中，是以单位份额（Share Unit）来计算，也就是一个单位在整个共管社区内，按比例所分配到的股份份额，比如说停车位所占的比例等。

发展图表注明单位份额

要如何知道单位份额呢？发展商在发展图表中必须注明，每个单位的单位份额，并展示在销售处，分层地契中即会注明。
这个计算方程式，是根据分层管理法令的方程式所计算。
业主的单位份额越高，就代表占共管产业产权的份额越高，必须支付越高的管理费、储备金和其他费用，同时也有比较高比重的投票权。

拖欠管理费 可罚款坐牢

在新法令中，如果业主拖欠管理费后，在管理层通知的14天内无法缴清欠款，管理层有权将你的名字张贴在布告栏上，并关闭电子出入卡和其他电子出入设备，甚至业主、住户和访客，无法使用任何共管设施和服务。
同时，管理层可采取法律行动。若是拖欠款项超过25万令吉，可向法庭提告；若是拖欠款项低于25万令吉，则可去分层管理仲裁庭。
管理层也可向建筑专员提出扣押业主的动产。
陈佐彬表示，一旦不履行款项追讨信罪成，业主可能会被罚款不超过5000令吉，或监禁不超过3年，或两者兼施。

建筑专员可委代管

建筑专员是地方政府官员，比如吉隆坡市议会（DBKL）等，拥有扣押动产、警方的侦查权力，以及收藏所有分层管理纪录。
该机构也会监督管理层拍卖所扣押的产业，以交付拖欠款项。
若是所有单位业主拒绝成为委员会成员，或者管理层无法履行任务，建筑专员都可介入委任管理代理。

仲裁庭诉讼无需聘律师

所有关于分层管理的问题，都可寻找分层管理仲裁庭解决，提出控诉只需100令吉，所诉求的款项必须少于25万令吉，诉讼案可在60天内解决。
例如拖欠管理费、觉得管理层表现不佳、废止常年大会、漏水纠纷、装修计划等。
陈佐彬强调，分层管理仲裁庭无权处理有关地契、土地权或特许经营的诉求。
也就是说，若是兄弟姐妹争夺屋子地契所有权、业主迟迟没有拿到地契这类情况，都不属于此仲裁庭的范畴，必须往民事法庭解决。
根据法令，此仲裁诉讼不需要委任律师代表，除非相关诉讼涉及层面复杂，其中一方可能会承受严重的财务问题，仲裁庭方面才会建议委任律师。

计费复杂 管理机构支会难成立

对于新法令中的管理机构支会（SMC），由于计算方式复杂，目前大马还没有一个综合式共管产业成立。
陈佐彬解释，在综合产业中，可能包含着住宅、商业和酒店产业。
“但是，住宅业主可能觉得为何我要给商业共管产业的管理费？商业业主没有用到住宅产业内的设施，理应也不需缴付该区的管理费。”
管理机构可聘请土地测量师，划定限定共管产业的地区，然后由委员会发出成员大会通知书，若是分层共管社区内超过三分之二的单位份额总数注册业主同意，就可成立管理机构支会。
但要取得三分之二的单位业主同意并不容易。而且要准备成立管理机构支会所支付的费用，谁要来支付？
“最大的难题就是在成立管理机构支会后，它就是一个法人，管理机构未来不再持有对管理机构支会的控制权。如果支会表现不佳，管理机构没办法拿回来管理。”
另外，成立管理机构支会后，业主所支付的管理费可能更高，因为管理费会包含管理机构和管理机构支会的不同行政费用，若是这两者处于不同的办公室，还需支付额外的电费、办公室设备等成本。

个案问与答

单是看法令内容，可能业主们会无所适从。本报举例数个曾实际发生的情况，一起来看看在新法令中，共管产业所面对的问题如何解决：

管理层服务品质

问：业主不满意管理层的服务品质，升降机每天损坏、游泳池保养不当、停车场破旧……谁能帮助业主？
答：业主必须向委员会找出服务品质低下的原因，是因财务问题，还是管理层管理不佳。
若是财务问题，可以尝试召开特别大会，提高服务费；若是管理不佳，也可以召开特别大会罢黜当前的管理委员会，委任新的委员会，或终止管理层的合约等。如果纠纷太大都无法解决，可以寻找建筑专员，或到仲裁庭解决。

管理层财务数据

问：管理层无法提供明确的财务数据，业主该怎么做？
答：向分层管理仲裁庭提出，要求管理层提供相关文件。

天花板漏水

问：天花板漏水，我要如何处理？
答：先找管理层找出漏水的原因，如果渗漏是源自于楼上单位，楼上单位业主必须负责维修。若是楼上单位业主拒绝支付，管理层可以到分层管理仲裁庭提出控诉。
倘若是供超过1个单位使用的水表、水管、渠道、下水道、石油气管或导管等，属于共管产业的损坏，管理层必须负责维修。

另聘代理管理？

问：由业主组成的管理层没把握能管理得宜，是否能聘请非注册产业管理经理来代理管理？
答：可以，但根据法令，非注册的产业管理经理必须提供履约保证，数额必须相等于12个月的管理费用或薪酬，抑或是5万令吉或更高的数额。

前业主欠管理费

问：我是二手买家，但在购屋后才发现前业主拖欠管理/维修费，我需要负责支付吗？
答：在新法令中，在还没有购买相关单位时，二手买家和代表律师有责任向管理层咨询有关单位的欠款，以50令吉索取以下资料：
1业主所需支付的管理费和储备金数额
2业主支付管理费和储备金的时间和方式
3所拖欠的数额
4维修的开支等
否则那就是你和律师疏忽责任，必须要支付，不然可能无法使用共管产业。
如果所拖欠的是维修费，维修工作进行时还没转手，而你在买屋前已经询问管理层，管理层没有在收到咨询内的14天内回答，你就不需要支付有关维修费。 你也可要求律师，在签署买卖协议前，在协议中列明前业主有责任偿还所有欠债。

代缴欠款抵消租金

问：我是租客，但屋主没有缴付管理费，我需要支付吗？
答：你在签署租约时，要列明条款允许你执行租金抵消，然后你可以代屋主缴清欠款，并一定要向管理层索取收据，从你的租金中抵消。
如果你也没有缴付，管理层有权展开行动，包括扣押你屋主的家具电器等。

屋主没获分层地契

问：我购买单位10年了都没有取得分层地契，是否可请管理层代表处理？
答：根据分层地契法令（Strata Title Act），发展商必须在交屋的6个月颁发分层地契。若是超时没有获得，胥视当中原因，可能是发展商问题，也可能是土地局还未发出。
首先，分层地契不关分层管理法令，所以无法在分层管理仲裁庭解决。
第二，管理层是由委员会组成，但委员会并不代表全部居民。或许当中有些业主不愿意分层地契颁发需要缴付印花税，并觉得没有分层地契也不会产生问题。
事实上，分层地契并不代表屋主无法卖屋，只不过是银行较为偏好拥有地契的产业交易，会认定较高的价值。若是没有地契，就代表记录在发展商而非土地局；若是发展商清盘，则会出现困难。